专家：地方行政干预无法改变楼市走向

二线楼市调控再度成为行业焦点。

近期，苏州、南京、厦门等城市房地产市场，因市场火爆、库存告急而引发社会关注，部分城市也随之迎来了地方调控政策的介入。比如，苏州以正式文件规定的限涨令，南京近期传出已在实施的限价措施——类似的调控举措表明，相比于市场化思路，二线城市的楼市调控似乎正在回到行政干预的老路。

细数十余年来的楼市调控史，以行政干预为代表的非市场化思路最终证明效用不佳。正所谓上有政策，下有对策，善于投机变通的国人，往往钻了政策的空子。比如，早期的限购措施，催生了相当数量的假离婚族群，也肥了一批“包装”公司。而一些简单粗暴的行政干预，还可能助涨房价。再如，在房价大涨背景下，行政上暂停高价房源上市，以此拉低平均价格——类似冶标不冶本的做法抑制了供应，且最终削弱了调控政策的公信力，以至让购房人失去信心，恐慌入市。这些被用以房价统计环节的行政干预手段，最终沦为“面子工作”。

房价表现，其实是一个复杂课题，地方政府并不具备改变楼市走向的决定性力量。总体上，围绕房产的供应和需求楼市走向主要有三大因素主导：刚性供需、货币环境以及民众预期。

首先看基础性的刚性供需状况。本轮楼市的表现，从深圳、上海、北京等一线城市领涨，逐步传导至南京、厦门、苏州等二三线城市。但核心规律只有一条，即库存越低的城市，楼市涨幅越大。而那些楼市高库存的城市，本轮市场表现依然不佳。市场分化背后的根源在于人口流动，人口净流入的一线城市，刚性需求仍然旺盛，需求弹性足。而人口净流出或基本不变的三四线城市，刚性需求有限。另一方面，三、四线城市并不象、一二线城市一样，存在巨大资源红利，尤其对于一些缺乏产业支撑的三、四线城市来说，在地方债压力下，仍存在巨大的卖地冲动。一方面刺激需求的同时，另一方面一旦稍有回暖就会增加土地供应，这并不利于去库存。

其次是货币环境。今年一季度，我国经济实现“开门红”，其背后是银行信贷的放量投入。央行日前公布金融数据显示，2016年一季度人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元，同时超过2009年一季度的4.59万亿元，创下历史纪录。正是流动性盛宴下，房地产业很大程度上成为了超发货币的蓄水池，从而导致基本面较好的城市，房价水涨船高。从这个条件上看，对地方政府来说，其对货币环境的改变能力可以忽略。

再者是复杂的民众预期。当前对房地产市场的预期，无论是业界还是民间均有一致预期：即人口净流入的一二线城市长期看涨，人口净流出的三四线城市长期看跌。民间预期的形成并非朝夕，当前的任何投资均是出于未来预期。从这个意义上，地方政府也无力改变民众预期。

因此，简单的行政干预政策无力改变刚性供需结构，更影响不了货币环境，也没办法扭转民众预期，最终将被证明效用不佳。 同样的道理，火爆的市场中，打压手段难起作用；低迷的市道下，救市一样不起作用。其实，当行业变得更有市场规律，更具可预见性，那些视供求关系为契机的开发商，自然会在利益驱动下增加或减少供给，从而实现市场供需均衡。对于地方政府来说，退出那只“管不住的手”专注于城市发展的顶层设计，努力提升公共管理水平，，真正让市场发挥资源配置的力量，楼市其实不须行政干预。